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【天信资讯】房产评估流程概念,流程

来源:原创    人气:395    发表时间:2019-09-11
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       对于要卖房子的房主来说,第一步就应该是对房屋进行估价了,知道自己房屋的本身价值,才能给他定好价格在市场上出售,进而促成销售,那么房屋评估流程怎么走呢?下面小编为您详细介绍下房屋评估流程的具体内容,供您参考。


       房产评估的标准是什么呢?

  对于不懂评估、不了解房屋真实价格的房屋买卖双方来说,您可以参考以下房屋评估标准:


  1、看房龄

  房屋的新旧程度,直接关系到买家喜欢与否,而房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。在对二手房进行销售时,一定要计算房屋的折旧费,砖混结构房屋折旧期限为50年。


  2、看户型

  市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主,这样的户型直接使房价走高,反之形状不规范的异型户型,或套型过小、过大的户型等,都会让房价降低。


  3、看楼层

  楼层的好坏也直接影响房价的高低,以处于中间部位的房屋最好卖,如果底楼带有户外花园,或顶楼带有屋顶花园,价格可能更高些。


  4、看朝向

  南北朝向的房子最受喜欢,东西朝向及其他朝向,由于室内的通风、采光性能不是很好等原因。


  5、看装修

  装修时间在5年以内的房屋,价格一般会高出清水房2000元左右,如果装修质量较高、成色又好,则需增加;如果装修时间超过5年或只是简单装修,当初成本耗费不大,增加比例酌情降低。


  6、看物管

  有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中,对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理,一般情况下没有物业管理的小区则要相对减少费用。


  7、看位置

  房屋临街会降低房屋的售出价格,而所处位置较好居住环境幽静的房屋,其价格就会偏高。


  8、看配套

  消费者在选购二手房时,都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下,如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失,则按相应比例减少。


  9、看小区

  房屋的配套设施的完善与否,对居家来说尤为重要。在同一地段,二手房的小区环境会逊色于新住宅区,根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况,则需要减少。


  10、看市场


       明确估价基本事项

  (1)明确估价对象的实体状况,如对土地,应明确它的地籍范围和地籍号,以及坐落位置用途,面积、形状等;对房屋,应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。

  (2)明确估价对象的权利状态,如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权,房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。

  (3)明确估价对象的范围,如单纯评估土地的价值,或单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确。

  (4)明确估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同。所以,必须明确委托估价人请求估价的目的是什么,以区分不同性质的估价。

  (5)明确估价时点,某房地产的估价结果,是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此,必须明确估价时点,如果不确定估价时点,房地产估价是没有意义的。

  (6)明确估价报告交付的日期,交付估价报告的日期一般由委托估价方提出,也可由委托估价方和受理估价方协商确定,一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。

  搜集估价所需资料

  由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同。一般来说,所搜集的估价资料包括:

  (1)产权资料

  (2)房屋建筑资料

  (3)市场交易资料

  (4)土地资料

  (5)法律和规划资料。

  实地查勘估价对象

  实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。

  选定估价方法计算

  在房地产估价中,对房地产价格的计算有多种方法,(如市场比较法、收益法、成本法)。在房地产估价时,宜用两种以上方法进行评估,以求各估价方法之间的相互补充,印证。但在实践中,因房地产的种类、所在地的实情、资料的可信程度等因素,多种方法有时并不一定能够同时并用。在具体选定估价方法时,应根据估价对象具体情况,有条件用市场比较法的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

  最终确定估价结果

  对不同估价方法估算出的结果,应进行分析比较;经检查确认无误后,应根据具体情况,采用算术平均或加权平均的方法计算出一个综合结果;在这个综合结果的基础上,还应考虑一些不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。

  通过以上小编对房产评估流程的相关介绍,相信您对评估流程有了一定的理解。小编建议您,在准备购买并了解房产信息时可以先参考评估标准对心仪的房子进行初步的价格评估,并与房主定价进行比较,价格合适再详细了解情况准备购买。对自己评估不放心的可以请求优秀的帮助深入了解。


转载自:评估要情  文章来源:找法网    

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